जून 2015 में, भारत सरकार ने एक किफायती आवास पहल - प्रधान मंत्री आवास योजना-शहरी (पीएमएवाई-यू) शुरू की, जो 2022 तक सभी के लिए घरों का वादा करती है। इस योजना के तहत, सरकार बिल्डरों को गरीबों के लिए किफायती घर बनाने के लिए प्रोत्साहन देती है। वित्तीय वर्ष 2020 से 2024 के दौरान, मूल्य के संदर्भ में, समग्र आवासीय निर्माण अगले तीन वर्षों में 6% -7% सीएजीआर से बढ़ने की उम्मीद है। यदि ऐसा होता है तो पिछले पांच वर्षों में 1.5% की नकारात्मक वृद्धि की तुलना में यह उल्लेखनीय होगा। बारहवीं पंचवर्षीय योजना के अनुमानों के अनुसार, भारत के शहरी खंड में 18.78 मिलियन घरों की कमी देखी गई। हमारा देश बढ़ते हुए परमाणुकरण की ओर बढ़ रहा है जिससे छोटे परिवार आकार ले रहे हैं। ध्यान दें कि आवास की मांग का किसी व्यक्ति की वार्षिक आय और घरों की सामर्थ्य से सीधा संबंध है। अचल संपत्ति की स्थिर कीमतों और बढ़ती आय के कारण किफायती घरों की बेहतर उपलब्धता हुई। हालांकि, भारत के कुछ हिस्सों में घरों की कीमतें अभी भी बहुत अधिक हैं।
भारतीय आवास वित्त बाजार
भारतीय आवास वित्त बाजार में वित्त वर्ष 2015 से 2020 के दौरान गृह ऋण बकाया ~16 प्रतिशत में अच्छी वृद्धि देखी गई। यह मुख्य रूप से उच्च प्रयोज्य आय, मजबूत मांग, और अधिक महत्वपूर्ण संख्या में प्रतियोगियों के कार्यक्षेत्र में प्रवेश करने के कारण था। वित्त वर्ष 2020 में कुल आवास ऋण बकाया 20.4 ट्रिलियन रुपये रहा। हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों की धीमी वृद्धि (या एचएफसी) के कारण वित्त वर्ष 2019 और 2020 में हाउसिंग लोन की बकाया वृद्धि कम हो गई। महामारी से प्रेरित राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन का समग्र निर्माण गतिविधि पर जबरदस्त प्रभाव पड़ा। प्रवासी मजदूरों के 80% निर्माण कार्यबल की उनके गांवों में वापसी ने समस्याओं को और बढ़ा दिया। सीमित आय वृद्धि के साथ सिकुड़ते जॉब प्रॉस्पेक्टस ने अंतिम खरीदारों, मुख्य रूप से स्व-नियोजित उधारकर्ताओं की मांग को नकारात्मक रूप से प्रभावित किया।
आवास वित्त में ऋणदाताओं की बाजार हिस्सेदारी
हाउसिंग फाइनेंस मार्केट में काम करने वाले विभिन्न खिलाड़ियों में सार्वजनिक क्षेत्र के बैंक (या पीएसबी), हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां (या एचएफसी), नए निजी क्षेत्र के बैंक, पुराने निजी क्षेत्र के बैंक और आवास ऋण बकाया और आवास ऋण वितरण के आधार पर अन्य ऋणदाता शामिल हैं। वित्त वर्ष 2019 में बकाया आवास ऋण के आधार पर पीएसबी और एचएफसी की बाजार हिस्सेदारी का 40% और 39% हिस्सा था। पिछले कुछ वर्षों में, हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों की हिस्सेदारी बढ़ी है, जबकि बाजार में सार्वजनिक क्षेत्र के बैंकों के लिए बकाया आवास ऋण के आधार पर अनुबंधित किया गया है। जब आवास ऋण वितरण के आधार पर बाजार हिस्सेदारी में मापा गया, तो पीएसबी की हिस्सेदारी 37% थी, जबकि आवास वित्त कंपनियों के लिए, वित्त वर्ष 2019 में यह 41% थी। दोनों प्रमुख खिलाड़ियों के लिए, पिछले कुछ वर्षों में शेयर कमोबेश समान रहा। हालांकि पीएसबी मूल्य के मामले में आगे हैं, एचएफसी अन्य उधारदाताओं की तुलना में वॉल्यूम के मामले में उच्चतम बाजार हिस्सेदारी का आनंद लेते हैं।
होम लोन बाजार शीर्ष 15 राज्यों में केंद्रित है, जो मार्च 2019 के अंत में बकाया ऋण का ~ 93% था। 23% की कुल हिस्सेदारी के साथ, महाराष्ट्र सूची में सबसे ऊपर है, इसके बाद कर्नाटक (10%) है। तमिलनाडु (9%), गुजरात (8%), और तेलंगाना (6%)। शीर्ष चार राज्यों में बकाया होम लोन का 50% से थोड़ा अधिक हिस्सा है।
हाउसिंग फाइनेंस—ग्रोथ ड्राइवर्स
उच्च सामर्थ्य, बढ़ी हुई पारदर्शिता, बढ़ते शहरीकरण और सरकारी प्रोत्साहनों से अगले पांच वर्षों में आवास वित्त बाजार के विकास को गति मिलनी चाहिए। आपको ध्यान देना चाहिए कि कुल जनसंख्या में शहरी आबादी का हिस्सा पिछले कुछ वर्षों में लगातार बढ़ा है। १९५१ में १७% से, यह २०२१ में ३५% हो गया है। जनसांख्यिकी के अनुसार, हमारे पास २८ वर्ष की औसत आयु के साथ विश्व स्तर पर सबसे अधिक युवा आबादी है। ~ 90% भारतीय 2020 के अंत तक 60 वर्ष से कम आयु के थे, जिनमें से लगभग 63% 15 से 59 वर्ष के बीच थे। परमाणुकरण का अर्थ है संयुक्त परिवार से छोटे परिवार में स्थानांतरण। शहरी क्षेत्रों में परमाणुकरण भी भारत में आवास की मांग को बढ़ा रहा है और बदले में, गृह वित्त।
बदलती जीवन शैली, व्यक्तिगत चेतना के उदय, सामाजिक दृष्टिकोण और श्रम की बढ़ती गतिशीलता ने भी देश भर में आवास की मांग को बढ़ा दिया है। ये रुझान भविष्य में भी जारी रहने की उम्मीद है। आय में वृद्धि बड़े घरों में स्थानांतरित होने की प्रवृत्ति को जन्म देती है। अलग घरों की अधिक मांग, कम उम्र के आवास ऋण लेने वाले, किफायती आवास की सरकारी पहल और पीएमएवाई के तहत ब्याज सब्सिडी को आगे बढ़ाते रहना चाहिए आवास वित्त की मांग आगे बढ़ रही है।
हाउसिंग डिमांड और हाउसिंग फाइनेंस मार्केट ग्रोथ
हमने हाल के दिनों में महानगरों में उच्च कीमत वाले घरों की मांग में कमी देखी है और छोटे जिलों में तेजी से विकास किया है, और इसके परिणामस्वरूप पिछले कुछ वर्षों में समग्र गृह ऋण में छोटे जिलों की हिस्सेदारी बढ़ी है। CRISIL (NS:CRSL) के अध्ययन के अनुसार, भारत के शीर्ष 50 जिलों में वित्त वर्ष 2019 में आवास की मांग का 72% हिस्सा था। पिछले दो वर्षों (2019 और 2020) में मुख्य रूप से विशद वृद्धि देखी गई है। क्रिसिल के अनुसार, गृह ऋण संवितरण में छोटे जिलों की हिस्सेदारी है, और यह प्रवृत्ति भविष्य में भी जारी रहने का अनुमान है।
वित्त वर्ष 2014 से 2019 के दौरान, गृह ऋण बाजार ~ 18% सीएजीआर से बढ़ा। उस बाजार में, उच्च कीमत वाले आवास का योगदान वित्त वर्ष 2015 में 44% से बढ़कर वित्त वर्ष 2019 में 54% हो गया। उच्च कीमत वाले आवास खंड में उच्च परियोजना की शुरूआत से योगदान में वृद्धि हुई। ध्यान दें कि उच्च कीमत वाले आवास खंड की बाजार हिस्सेदारी बढ़ रही है, यद्यपि धीरे-धीरे, मात्रा के संदर्भ में। हालांकि, कम कीमत वाले आवास खंड (25 लाख रुपये से कम) में अभी भी बाजार हिस्सेदारी का 80% से अधिक हिस्सा है।