- उच्च मॉर्गेज दरें ऐतिहासिक रूप से उच्च गृह मूल्य वृद्धि के साथ जुड़ी हुई हैं
- लीवर के साथ एक वास्तविक संपत्ति खरीदना, कर-लाभ ऋण अभी भी एक अच्छा विचार है
- जब Q2 GDP की सूचना दी जाती है तो इस सप्ताह हम धन के वेग में तेजी देखेंगे।
- मौजूदा घरेलू बिक्री में और तेज गिरावट, केवल 5.12 मिलियन की वार्षिक दर बनाम 5.35 मिलियन की अपेक्षा, और जनवरी की 6.49 मिलियन गति से काफी नीचे
- औसत घरेलू कीमतों में निरंतर वृद्धि, +1.90% माँ और +13.3% साल-दर-साल
इस सप्ताह बहुत सारे आंकड़े हैं, लेकिन उनमें से, वास्तव में सूचना के दो टुकड़े हैं जो मुद्रास्फीति पर किसी स्तर पर रोशनी कर रहे हैं।
सबसे पहले, हमें आवास संबंधी कई संकेतक मिलेंगे। इस समय उन लोगों के बीच एक बड़ी बहस चल रही है जिनके पास 15 साल की स्मृति है और उम्मीद है कि घर की कीमतें गिर जाएंगी क्योंकि अर्थव्यवस्था धीमी हो जाएगी, और जिन लोगों के पास 50 साल की स्मृति है और उम्मीद है कि मुद्रास्फीति का समर्थन करने के लिए घर की कीमतें बहुत अच्छी तरह से जारी रहेंगी। अचल संपत्तियों की नाममात्र कीमतें।
मैं एक डायनासोर हूं, या एक हाथी, या एक हाथी डायनासोर, और मेरी एक लंबी याददाश्त है। मैं 2007-2009 के पतन के दौरान मुद्रास्फीति बाजारों में भी रहता था और व्यापार करता था; इसलिए मुझे बहुत मार्मिक ढंग से याद है कि वह दौर कितना अनोखा था। मुझे उस शिविर में गिनें जो वास्तविक रूप से घर की कीमतों में गिरावट की उम्मीद करता है, लेकिन नाममात्र के संदर्भ में नहीं।
स्वाभाविक रूप से, मॉर्गेज दरों में वृद्धि का घर खरीदने वाले यातायात और घर की बिक्री पर प्रभाव पड़ता है। मासिक मॉर्गेज भुगतान को 40% तक बढ़ाने से कुछ खरीदारों को बाजार से बाहर कर दिया जाएगा। लेकिन कहने के लिए महत्वपूर्ण बात यह है कि तर्कसंगत खरीदार तब भी खरीदेंगे, जब तक कि वे सक्रिय रूप से घर की कीमतों में विस्तारित अवधि के लिए मुद्रास्फीति को कम करने की उम्मीद नहीं करते। यहाँ पर क्यों:
अगर मैं एक ऐसा उत्पाद खरीद सकता हूं जो मुद्रास्फीति की दर से बढ़ रहा है, जैसा कि घर की कीमतों में होता है, लंबी अवधि में, और वित्त पोषण जो मुद्रास्फीति की दर से कम (कर के बाद) होता है, तो यह एक जीत है।
मान लीजिए कि एक घर खरीदार पर 37% की शीर्ष सीमांत कर दर पर कर लगाया जाता है, और 500,000 डॉलर के घर पर 20% की गिरावट के साथ 5% मॉर्गेज प्राप्त करता है। तब मकान मालिक संपत्ति करों की अनदेखी करते हुए भी टूट जाएगा, लेकिन रहने के स्थान के रूप में घर के मूल्य की अनदेखी भी करेगा, अगर यह सच है:
घरेलू इक्विटी में वृद्धि = कर-पश्चात मॉर्गेज मॉर्गेज लागत
गृह मूल्य आज * अपेक्षित मुद्रास्फीति = (1-कर दर) * 5% * वित्तपोषित राशि
$500,000 * अपेक्षित मुद्रास्फीति = (1-0.37) * (5% * $400,000)
$500,000 * अपेक्षित मुद्रास्फीति = $12,600
अपेक्षित मुद्रास्फीति = $12,600 / $500,000
अपेक्षित मुद्रास्फीति = 2.52%
एर्गो, भले ही मुद्रास्फीति फेड के लक्ष्य स्तर तक गिरती है, और घर की कीमतें मुद्रास्फीति को बनाए रखने से ज्यादा कुछ नहीं करती हैं, फिर भी गृहस्वामी घर के स्वामित्व के फैसले के निवेश हिस्से पर भी टूट जाता है।
हां, यह उतना आकर्षक नहीं है जितना एक साल पहले था। यहां एक आसान सा चार्ट दिखाया गया है जिसमें TIPS (1997 से पहले की स्थायी निवेश की व्युत्पन्न रियल यील्ड श्रृंखला का उपयोग करके) और घर के स्वामित्व से इन्फ्लेशन ब्रेक - ईवन दिखाया गया है। मैं हमेशा शीर्ष टैक्स ब्रैकेट का उपयोग करता हूं, और मान लेता हूं कि घर 10 साल की ट्रेजरी दर + 2% पर 80% वित्तपोषित है।
Source: Enduring Investments calculations
अभी गृहस्वामी से ब्रेकईवन मुद्रास्फीति की दर TIPS पर ब्रेकईवन के समान ही है, और यहां तक कि मॉर्गेज दरों में तेज वृद्धि के साथ, वे अभी भी हाउसिंग बबल से पहले की तुलना में बहुत बेहतर शर्त हैं, जो घर पर निर्भर थी लंबे समय से मुद्रास्फीति की तुलना में कीमतें बहुत तेजी से बढ़ रही हैं।
पिछले हफ्ते, हमने देखा:
निश्चित रूप से इसमें और गिरावट आएगी। हालांकि, पिछले तीन महीनों में मौजूदा होम सेल्स मेडियन कीमतें, मोटे तौर पर मौसमी रूप से समायोजित, 7.4% वार्षिक गति से बढ़ीं। यह ठीक उसी दर पर होता है, जो क्लीवलैंड फेड की मेडियन सीपीआई उसी अवधि में बढ़ी थी। मेरे लिए यह स्पष्ट नहीं है कि अगर मुद्रास्फीति ऊंची रहती है तो नाममात्र की कीमतों में गिरावट आनी चाहिए।
और, वास्तव में, इतिहास हमें यही बताता है। 1970 के दशक में, जैसे-जैसे ब्याज दरें बढ़ीं, घर की कीमतों में गिरावट नहीं आई। वास्तव में, वे तेजी से उठे।
Source Bloomberg, National Association of Realtors
स्वाभाविक रूप से, ऐसा इसलिए है क्योंकि ये दो श्रृंखलाएं एक तीसरी चीज से संबंधित हैं: मुद्रास्फीति। यह वास्तविक स्थान में सोचने के लिए एक और अनुस्मारक है, नाममात्र स्थान नहीं। क्या महंगाई के बाद घर की कीमतें घटेगी? शायद हाँ। क्या घर की कीमतें नाममात्र के हिसाब से घटेंगी, क्योंकि ब्याज दरें बढ़ी हैं? यह असंभव लगता है। एफएचएफए हाउस प्राइस इंडेक्स और एसएंडपी कोरलॉजिक केस-शिलर इंडेक्स दोनों मंगलवार को जारी किए गए। दोनों इस महीने और कुछ समय के लिए ऊंचे रहेंगे।
एक कदम पीछे हटना…
मैंने उल्लेख किया था कि इस सप्ताह सूचना के दो अंश होंगे जो रुचिकर होंगे और मुद्रास्फीति पर असर डालेंगे। दूसरा गुरुवार को दूसरी तिमाही जीडीपी के अग्रिम अनुमान के इस सप्ताह जारी होने से जुड़ा है। एक मौका है कि जीडीपी लगातार दूसरी तिमाही में संकुचन दिखाएगा, ऐसे में सभी पंडित इधर-उधर दौड़ेंगे जैसे कि उनके बालों में आग लगी हो, यह घोषणा करते हुए कि हम मंदी में हैं। या, जीडीपी छोटी सकारात्मक वृद्धि दिखा सकता है, ऐसे में वही पंडित गंभीरता से कहेंगे कि देश ने मंदी से बाल-बाल बचे। न तो, ज़ाहिर है, सच है क्योंकि जीडीपी एकमात्र मीट्रिक नहीं है जिसके द्वारा हम यह निर्धारित करते हैं कि अर्थव्यवस्था मंदी में है या नहीं। और यह निश्चित रूप से अभी तक ऐसा नहीं लगता है। मैं दृढ़ता से विश्वास करना जारी रखता हूं कि हमारे पास मंदी होगी, क्योंकि ब्याज दरों में वृद्धि और ऊर्जा की कीमतें जैसे हमने देखी हैं, हमेशा बाद की मंदी से जुड़ी होती हैं। शायद, हालांकि, अभी नहीं।
हालाँकि, मुझे वास्तव में विकास संख्या की परवाह नहीं है। कोई फर्क नहीं पड़ता कि यह क्या है, हम जो जानते हैं वह यह है कि Q2 में धन की गति लगभग निश्चित रूप से काफी बढ़ गई है। हमें वास्तव में अभी तक जून M2 का आंकड़ा नहीं मिला है, इसलिए यह कहना मुश्किल है कि M2 वेग कितना बढ़ेगा। लेकिन यह काफी होगा। हम जानते हैं कि, क्योंकि वेग में परिवर्तन गणितीय रूप से कीमतों में परिवर्तन और वास्तविक विकास में परिवर्तन से धन की आपूर्ति में परिवर्तन है। जीडीपी मूल्य सूचकांक तिमाही के लिए लगभग 2% बढ़ने की उम्मीद है, जैसा कि मैंने कहा, वास्तविक जीडीपी लगभग सपाट है। और पहली तिमाही के औसत की तुलना में अप्रैल और मई के लिए M2, सपाट था। इसलिए, 2% या 8% वार्षिक के पड़ोस में गति बढ़नी चाहिए।
यदि ऐसा होता है, तो यह 1981 की पहली तिमाही के बाद से M2 वेग में सबसे बड़ी प्रतिशत वृद्धि होगी, (2020 की तीसरी तिमाही को छोड़कर जब यह 2020 की दूसरी तिमाही में 21% की गिरावट के बाद उछली थी)। हमारा मॉडल इस वृद्धि की उम्मीद कर रहा है, और जब तक कुछ बहुत भयानक नहीं होता है, तब तक हमने पैसे के वेग के लिए सर्वकालिक निम्नता देखी है। यह मायने रखता है, क्योंकि मुद्रा की गति में लगातार गिरावट के बिना, मुद्रास्फीति को कम रखने के लिए धन की वृद्धि को उस स्तर तक सीमित करने की आवश्यकता होगी जो हमने 1990 के दशक की शुरुआत से नहीं देखा है। और चूंकि फेड धन वृद्धि पर ध्यान केंद्रित नहीं कर रहा है, यदि ऐसा होता है तो यह उद्देश्य पर नहीं होगा।
प्रकटीकरण: मेरी कंपनी और/या हमारे द्वारा प्रबंधित फंड और खातों में मुद्रास्फीति-अनुक्रमित बांड और विभिन्न कमोडिटी और वित्तीय वायदा उत्पादों और ईटीएफ में स्थान हैं, जिनका इस कॉलम में समय-समय पर उल्लेख किया जा सकता है।