जैसा कि हम सभी जानते हैं, जीवनयापन की लागत में समग्र वृद्धि के लिए आश्रय मुद्रास्फीति बहुत महत्वपूर्ण है। हाल ही में, 2021 और 2023 के बीच हुई आश्रय मुद्रास्फीति में तेजी के बारे में चिंता कुछ हद तक कम हो गई है क्योंकि प्राथमिक किराए के लिए सीपीआई और मालिकों के समतुल्य किराए दोनों स्पष्ट रूप से चरम पर हैं।
हम जानते हैं कि किराए में गिरावट अगले साल धीरे-धीरे सामने आएगी, और फेड ने हाल ही में स्वीकार किया है कि किराए में गिरावट का अनुमान लगाने की यह क्षमता उन्हें उस स्कोर पर कुछ आराम देती है। अब, मैंने हाल ही में अपने एक पॉडकास्ट में इस बारे में बात की थी कि हमारे अपेक्षाकृत निकट भविष्य में किराया अपस्फीति की भविष्यवाणी करने वाले नए मॉडल को कम से कम एक कण, और शायद एक शेकर, नमक के साथ क्यों लिया जाना चाहिए... लेकिन ऐसा कहा जा रहा है, हमारे दोनों मॉडल सुझाव देते हैं 2024 की दूसरी छमाही तक किराया मुद्रास्फीति घटकर 3% हो सकती है, लेकिन इससे अधिक गिरावट की संभावना नहीं है। हमारा नया, अनोखा मॉडल मकान मालिक की लागत के मॉडलिंग द्वारा संचालित है, और यह बहुत आशाजनक दिखता है।
हमारे पुराने मॉडल का प्रदर्शन ख़राब रहा है लेकिन अच्छे कारण के साथ। इसने 2020 के अंत से 2021 तक किराया मुद्रास्फीति को अधिक अनुमानित कर दिया, क्योंकि बेदखली स्थगन ने किराए पर दबाव डाला लेकिन घर की कीमतों को प्रभावित नहीं किया, और उसके बाद आंशिक रूप से मुद्रास्फीति को कम करके आंका गया क्योंकि स्थगन हटने पर किराए को बढ़ना था।
हालाँकि ऊपर दिया गया पहला मॉडल अधिक सटीक भविष्यवाणी करता है (हालाँकि यह आंशिक रूप से इसलिए है क्योंकि यह एक नया मॉडल है इसलिए हम अभी पूर्वानुमानों के साथ तुलना करने के लिए आउट-ऑफ़-सैंपल डेटा तैयार कर रहे हैं), दूसरा मॉडल आज रुचि का है। वह मॉडल घर की कीमतों और संबंधित श्रृंखला के कई अलग-अलग मापों का उपयोग करता है और पूर्वानुमान उत्पन्न करने के लिए उन्हें विभिन्न अंतरालों के साथ मिश्रित करता है। दूसरे शब्दों में, यह मॉडल किराए के आवास के विकल्प के व्यवहार पर निर्भर करता है, और वह स्वामित्व वाला आवास है। यह यहां दिलचस्प है क्योंकि यह ऐतिहासिक रूप से किराया मुद्रास्फीति का अनुमान लगाने के तरीके का काफी विशिष्ट है: (ज्यादातर) घर की कीमतों में बदलाव का एक विलंबित कार्य। यदि घर की कीमतें बढ़ती हैं, तो किराए में वृद्धि होती है क्योंकि किसी विकल्प की कीमत बढ़ रही है; यदि घर की कीमतें गिरती हैं, तो किराए में गिरावट आती है क्योंकि किसी विकल्प की कीमत गिर रही है। सूक्ष्मअर्थशास्त्र 101.
मैं इसका उल्लेख इसलिए कर रहा हूं क्योंकि पूर्वानुमान है कि अगले वर्ष किराया पूरी तरह से अपस्फीति में होगा, आंशिक रूप से इस तथ्य से प्रेरित है कि घर की कीमतें पिछले जुलाई में नाममात्र के स्तर पर पहुंच गईं, और इसलिए वर्ष/वर्ष घर की कीमत मुद्रास्फीति लगभग 21% से कम हो गई है हाल ही में (एसएंडपी केस-शिलर होम प्राइस इंडेक्स का उपयोग करके) नाममात्र के संदर्भ में चरम से मामूली अपस्फीति तक। वास्तविक रूप में, केस-शिलर एचपीआई शिखर से गर्त तक लगभग 9% और नाममात्र के संदर्भ में लगभग 6% गिरा। तो, विचार यह है कि आवास बाजार में जो हो रहा है उसके अनुरूप रहने के लिए किराए के पूर्ण स्तर को न केवल कम करने की जरूरत है बल्कि वास्तव में गिरावट की भी जरूरत है। और, निःसंदेह, लोगों का दृढ़ विश्वास है कि उच्च-ब्याज दरें न केवल आवास गतिविधि में गिरावट का कारण बनती हैं, बल्कि (साक्ष्य की कमी के बावजूद) घर की कीमतों में भी गिरावट का कारण बनती हैं। मैं कुछ समय से इंगित कर रहा हूं कि यह ऐतिहासिक रूप से सच नहीं है - 1970 के दशक में घर की कीमतों में साल-दर-साल नाममात्र की गिरावट कभी नहीं हुई और बंधक दरें उच्च और परिवर्तनशील थीं।
खैर, आज एसएंडपी केस-शिलर होम प्राइस इंडेक्स जारी किया गया और एक बार फिर से आश्चर्यजनक बढ़ोतरी हुई। नाममात्र के संदर्भ में, घर की कीमतें लगभग उच्चतम स्तर पर वापस आ गई हैं, हालांकि वास्तविक रूप से वे उच्चतम से थोड़ा नीचे हैं।
देखिए, मैं निश्चित रूप से मानता हूं कि मंदी आने वाली है और हम पहले से ही इसका कुछ एहसास कर रहे होंगे, हालांकि चीन में कमजोरी इसे कुछ और समय तक दूर रखने में मदद कर सकती है। लेकिन उच्च ब्याज दरों ने वास्तव में कुछ गृह निर्माण को धीमा कर दिया है जो आवास की कमी को संबोधित कर रहा था; इसके अलावा, जिस मुद्रास्फीति के माहौल में हम अभी हैं, उसमें घर की कीमतें नाममात्र की शर्तों में गिरावट के बिना वास्तविक रूप से गिर सकती हैं। वह ग़लतफ़हमी... कि 'बुलबुले' घर की कीमतों को नाममात्र घर की कीमतों में भारी गिरावट के साथ हल करना होगा... यही कारण है कि एक बिंदु पर फरवरी 2024 सीएमई केस-शिलर होम प्राइस फ्यूचर्स अनुबंध 268 के निचले स्तर पर कारोबार करता था। उस कीमत का मतलब 19 था आवास की कमी के माहौल में, प्रति वर्ष 3-5% की दर से चल रही मुद्रास्फीति के शीर्ष पर, घर की कीमतों में % नाममात्र की गिरावट! चूँकि केस-शिलर संख्याएँ लगातार उस बदतर-से-वैश्विक वित्तीय संकट परिदृश्य से बहुत आगे चल रही हैं, वायदा धीरे-धीरे ऊंचे स्तर पर पहुँच गया है। लेकिन यह मेरे लिए आश्चर्यजनक है कि, भले ही नाममात्र घर की कीमतें नई ऊंचाई पर पहुंचने वाली हैं, बाजार कमजोर बहु-वर्षीय रिकवरी से पहले कीमतों में दूसरी गिरावट की कीमत तय कर रहा है!
वायदा बाज़ार दिखाते हैं कि जोखिम कहाँ समाप्त होता है, न कि जहाँ निवेशक सोचते हैं कि भविष्य में कीमत क्या होगी। तो वास्तव में इसका मतलब यह है कि जो लोग घर की कीमतों को नियंत्रित करना चाहते हैं, उनकी संख्या उन लोगों से अधिक है जो सस्ते में घर खरीदना चाहते हैं। और यह मेरे लिए प्रशंसनीय है। लेकिन यह अभी भी आश्चर्यजनक लगता है! इसका मतलब यह भी है कि फेड का मानना है कि आने वाली हवा उन्हें किराए में अवस्फीति के कारण होगी... उतनी तेज हवा नहीं हो सकती जितनी वे वर्तमान में उम्मीद कर रहे हैं।
प्रकटीकरण: मैं एक लंबी-मात्र रणनीति चलाता हूं जो निष्क्रिय रूप से इस (काफी अशिक्षित) अनुबंध का उपयोग करता है, और इसलिए मैं हमेशा नेट लॉन्ग रहता हूं। लेकिन, इसके लायक क्या है, यह वास्तव में मेरे दीर्घकालिक हितों के खिलाफ काम करता है ताकि मेरे भविष्य के रोल को और अधिक महंगा बनाने के लिए लंबे अनुबंधों का व्यापार किया जा सके, इसलिए उम्मीद है, आप सभी सोचेंगे कि घर की कीमतें कम होनी चाहिए।