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एक समय था जब इकोनॉमिस्ट कहते थे कि हाउसिंग न सिर्फ़ इकॉनमी का एक अहम हिस्सा है, बल्कि बिज़नेस साइकिल का मेन ड्राइवर भी है। आजकल यह रिश्ता कहीं ज़्यादा कमज़ोर लगता है, और अभी के लिए यह अच्छी खबर है क्योंकि रेजिडेंशियल कंस्ट्रक्शन और घर खरीदने में कमज़ोरी है।
हाउसिंग अभी भी एक कमज़ोर जगह है, लेकिन इसने कोई बड़ा मंदी का खतरा पैदा नहीं किया है, कम से कम अभी तक तो नहीं। इसका एक कारण यह है कि पिछले साइकिल की तुलना में, हाउसिंग का इकॉनमिक एक्टिविटी में हिस्सा कम है, जबकि कंज्यूमर खर्च और सर्विसेज़ का रोल ज़्यादा है।
इस साल की दूसरी तिमाही में GDP में फिक्स्ड रेजिडेंशियल इन्वेस्टमेंट का हिस्सा गिरकर 3.6% हो गया, जो एक दशक से ज़्यादा समय में सबसे निचला लेवल है। इस बीच, पर्सनल कंजम्प्शन खर्च ऊपरी-60% रेंज में काफ़ी स्थिर रहा है।
इसके अलावा, ज़्यादातर घर के मालिक कम रेट वाले मॉर्गेज में फंसे हुए हैं, जिससे फाइनेंशियल स्ट्रेस कम हो रहा है, जो आमतौर पर हाउसिंग की मंदी को बढ़ाता है। अगर यह ट्रेंड बना रहता है, तो इससे यह पता चल सकता है कि हाउसिंग का बिज़नेस साइकिल पर पहले की तुलना में कम असर पड़ रहा है। चेतावनी यह है कि ट्रेजरी यील्ड में हालिया बढ़ोतरी ने मॉर्गेज रेट बढ़ा दिए हैं, जिससे हाउसिंग के लिए एक अहम टेलविंड हट गया है, और फाइनेंसिंग कॉस्ट बढ़ने पर आगे और मुश्किलों की संभावना पर सवाल उठ रहे हैं।
हाल ही में हाउसिंग के कम योगदान को कम करने में इकोनॉमी की मदद करने वाला एक और फैक्टर AI और उससे जुड़ी टेक्नोलॉजी में मजबूत इन्वेस्टमेंट है। डेटा सेंटर, सॉफ्टवेयर और दूसरे AI इंफ्रास्ट्रक्चर पर मजबूत खर्च ने ओवरऑल ग्रोथ को सपोर्ट किया है, जिससे हाउसिंग से जुड़ी कमजोरी के प्रति इकोनॉमी की सेंसिटिविटी और कम हुई है।
ये बदलाव कितने समय तक टिके रहेंगे, यह साफ नहीं है, लेकिन अभी के लिए यह बदलाव इकोनॉमी को बढ़ने में मदद कर रहा है। अगले हफ्ते की तीसरी तिमाही की GDP रिपोर्ट में अटलांटा फेड के GDPNow मॉडल के आधार पर ग्रोथ में मजबूत तेजी दिखने की उम्मीद है। अगर यह सही है, तो अनुमानित 3.5% सालाना बढ़ोतरी (20 अक्टूबर तक) एक साल में सबसे मज़बूत तिमाही बढ़त होगी।
इसके उलट, हाउसिंग अभी भी पीछे है। सितंबर में नए घरों का कंस्ट्रक्शन तेज़ी से गिरा, और 1.22 मिलियन यूनिट तक गिर गया, जो एक साल पहले की तुलना में 7.4% की गिरावट है और महामारी खत्म होने के बाद सबसे निचले लेवल के करीब है। बिल्डिंग परमिट से पता चलता है कि हाल के इतिहास की तुलना में, हालांकि यह काफ़ी कम लेवल पर होगा, लेकिन जल्द ही एक्टिविटी स्थिर हो जाएगी। फिर भी, आने वाले महीनों और शायद तिमाहियों में, हाउसिंग से आर्थिक एक्टिविटी को अच्छा सपोर्ट मिलने की उम्मीद कम है।
रियल एस्टेट की बिक्री भी धीमी है। पिछले महीने अगस्त से पेंडिंग होम सेल्स 7.3% गिरी और एक साल पहले के मुकाबले 11.3% गिरी। एक मुख्य वजह उधार लेने की लागत में तेज़ बढ़ोतरी है। मॉर्गेज खरीदार फ्रेडी मैक के अनुसार, सात हफ़्ते की बढ़ोतरी के बाद, औसत 30-साल का मॉर्गेज रेट इस हफ़्ते 7.40% पर बना रहा, जो लगभग तीन सालों में अपने सबसे ऊँचे लेवल के पास बना हुआ है।
इसमें कोई हैरानी की बात नहीं है कि होमबिल्डिंग इंडस्ट्री में माहौल उदास बना हुआ है, जो अक्टूबर में 14 साल के सबसे निचले स्तर पर आ गया क्योंकि मॉर्गेज रेट 7% से ज़्यादा, अफ़ोर्डेबिलिटी की चुनौतियाँ और कमज़ोर खरीदार डिमांड नए घरों की बिक्री पर दबाव डाल रही है। पिछले महीने अगस्त से पेंडिंग होम सेल्स 7.3% गिरी और साल-दर-साल 11.3% क्रैश हो गई।
मंदी का असर होमबिल्डर स्टॉक्स पर पड़ रहा है, लेकिन इक्विटीज़ का यह कोना शायद अभी इंडस्ट्री की परेशानियों को पूरी तरह से नहीं दिखा पा रहा है। SPDR S&P होमबिल्डर्स ETF (NYSE:XHB) हाल के लो को फिर से टेस्ट कर रहा है और सपोर्ट से नीचे जाने के करीब लग रहा है, जिससे सेलिंग प्रेशर का एक नया दौर शुरू हो सकता है।
अजीब बात यह है कि लंबे समय तक सप्लाई-डिमांड के फंडामेंट हाउसिंग के लिए अच्छे बने हुए हैं। सालों से कम कंस्ट्रक्शन की वजह से कई मार्केट में घरों की कमी हो गई है। लेकिन जैसा कि हार्वर्ड यूनिवर्सिटी के जॉइंट सेंटर फॉर हाउसिंग स्टडीज़ की हालिया रिपोर्ट में कहा गया है, “लगातार अफोर्डेबिलिटी की चुनौतियां और बढ़ती आर्थिक अनिश्चितता हाउसिंग की हालत पर दबाव डाल रही हैं, साथ ही लेबर मार्केट कमजोर हो रहे हैं और इमिग्रेशन में भारी गिरावट से घरेलू ग्रोथ पर असर पड़ रहा है।”
असल बात यह है कि हाउसिंग अब वह इकोनॉमिक किंगमेकर नहीं लगता जो पहले हुआ करता था। एक मजबूत कंज्यूमर सेक्टर, फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज से सुरक्षित घर के मालिक, और टेक्नोलॉजी इन्वेस्टमेंट में बढ़ोतरी ने बड़ी इकोनॉमी को हाउसिंग की मंदी को झेलने में मदद की है, जिससे पिछले दशकों में मंदी आ सकती थी।
फिर भी हाउसिंग की परेशानियां अभी खत्म नहीं हुई हैं, जिससे यह चिंता बढ़ रही है कि चल रही परेशानी इकोनॉमी पर लंबे समय तक और गहरी छाया डाल सकती है। हाउसिंग अब बिजनेस साइकिल को उस तरह से नहीं चला सकता जैसा पहले चलाता था, लेकिन इस सेक्टर को पूरी तरह से नजरअंदाज करना एक गलती होगी। अगर इंटरेस्ट रेट बढ़ते रहे, तो अफ़ोर्डेबिलिटी और होमबिल्डिंग पर और दबाव हाउसिंग के इकोनॉमिक फ़ुटप्रिंट को बढ़ा सकता है, जिससे आज की मामूली रुकावट ग्रोथ के लिए ज़्यादा बड़ी रुकावट बन सकती है।
