जैसे-जैसे रियल एस्टेट बाजार सुपर-लो ब्याज दरों से दूर होता है और कोविड -19 संकट के दौरान घर की कीमतों में आसमान छूता है, हम रियल एस्टेट ईटीएफ को प्रवृत्ति में कमजोर देखना शुरू कर रहे हैं और कम चलना शुरू कर रहे हैं। हाल ही में बढ़ती बंधक दरों की संभावना बिक्री के रुझान को कमजोर करने और अगले कुछ महीनों में घर की कीमतों को थोड़ा कम करने के लिए जारी रखेगी। रियल एस्टेट ईटीएफ - iShares U.S. Real Estate ETF (NYSE:IYR) पहले से ही सितंबर 2021 की शुरुआत से मूल्यांकन में लगभग 10% की गिरावट को दर्शा रहा है।
इस शोध लेख के पहले भाग में, मैंने यूएस औसत बंधक दर का एक ऐतिहासिक चार्ट साझा किया और कुछ डेटा का सुझाव है कि औसत अमेरिकी उपभोक्ता औसत आय के आधार पर कुछ घरेलू मूल्य बाधाओं के लिए बाध्य है। आमतौर पर, बंधक भुगतान उधारकर्ता की कुल टेक-होम आय के 50% से कम रहना चाहिए। उधारकर्ता और घर की कीमत के आधार पर, कई अमेरिकी उधारकर्ताओं की कीमत पहले से ही बाजार से बाहर हो सकती है, यहां तक कि 3.25% ब्याज दरों के साथ भी।
2021 की शुरुआत में पीक होम प्राइस अफोर्डेबिलिटी
ऐसा प्रतीत होता है कि पीक अफोर्डेबिलिटी कोविड-19 संकट के ठीक बाद दिसंबर 2020 और जनवरी 2021 में अपने चरम पर पहुंच गई है। यह संभावना कम ब्याज दरों से संबंधित है, ज्यादातर अमेरिका में घर खरीदारों के लिए 2% से नीचे एक बिंदु पर, जबकि घर की कीमतें 20% से 40% कम थीं, जो वर्तमान में अधिकांश क्षेत्रों में हैं।
(स्रोत: https://fred.stlouisfed.org)
केस/शिलर यूएस नेशनल होम प्राइस एवरेज इंडेक्स राष्ट्रीय औसत घरेलू मूल्य का एक बड़ा उपाय है। नीचे दिए गए चार्ट से, आप मार्च 2020 की कोविड-19 घटना के बाद घर की कीमतों में लगभग परवलयिक वृद्धि देख सकते हैं। यह अविश्वसनीय रैली 13 महीनों में औसत अमेरिकी घरेलू कीमतों में 30% से अधिक की वृद्धि का प्रतिनिधित्व करती है।
इस चार्ट पर ऐसा कुछ भी नहीं है, जो 1988 में वापस जाता है। इसका मतलब यह है कि कोविड -19 वायरस की घटना की प्रक्रिया ने आवास बाजार के लिए एक आदर्श संक्रमणकालीन तूफान पैदा कर दिया, जहां मजबूत कमाई करने वाले अधिक ग्रामीण क्षेत्रों में स्थानांतरित हो सकते हैं या एक सेकंड में ले सकते हैं। या तीसरा घर जबकि ब्याज दरें अनुकूल थीं। लेकिन औसत घर खरीदारों (पहली बार या युवा वयस्क) के लिए, इसने घर की कीमत की सामर्थ्य को उचित स्तरों से काफी आगे बढ़ा दिया है।
यह देखना दिलचस्प होगा कि रियल एस्टेट बाजार नए खर्च और कर नीतियों से कैसे निपटता है, जिन्हें अभी कांग्रेस के माध्यम से आगे बढ़ाया जा रहा है, साथ ही साथ यह प्रवृत्ति यूएस फेड द्वारा ब्याज दरों में वृद्धि के खतरे के साथ लंबे समय तक जारी रह सकती है।
(स्रोत: https://fred.stlouisfed.org)
रियल एस्टेट ईटीएफ पहले से ही बदलते बाजार के संकेत दिखा रहे हैं
डेली आईवाईआर दिखाता है कि हाल ही में व्यापारियों ने चरम मूल्य और घर की बिक्री गतिविधि पर कैसे प्रतिक्रिया दी है। मेरा मानना है कि अमेरिकी आवास बाजार एक संक्रमण शुरू कर सकता है जिसे अंत में व्यवस्थित होने में 20 से 35 महीने लग सकते हैं। घरों के लिए सामर्थ्य का मुद्दा एक बात है, लेकिन मौजूदा मूल्य स्तरों और सामर्थ्य के स्तर को बनाए रखने के लिए अर्थव्यवस्था को उचित दर पर विस्तार करना जारी रखना चाहिए।
इसके अतिरिक्त, नई नीतियों, करों, खर्च और यूएस डेट सीलिंग से संबंधित अनिश्चितता अभी रियल एस्टेट बाजार पर अतिरिक्त दबाव डाल रही है। इनहेरिटेंस टैक्स मिनिमम ($ 1 मिलियन पर प्रस्तावित), और डेथ टैक्स मिनिमम (जो लगभग 75% की कटौती की जा रही है) पर दो सबसे बड़े कर परिवर्तन हैं। कर कानून में ये दो बड़े बदलाव पीढ़ीगत संपत्ति के संक्रमण को बहुत प्रभावित करेंगे क्योंकि घर की कीमतों और अन्य संपत्तियों पर पहले की तुलना में कहीं अधिक दरों पर कर लगाया जा सकता है।
पहले से ही सुपर-हीटेड हाउसिंग मार्केट के आगे इन दो बड़े अज्ञातों को रखते हुए, हम देख सकते हैं कि IYR $ 101 से नीचे के स्तर तक गिर सकता है यदि नकारात्मक मूल्य दबाव जारी रहता है। $ 101 से नीचे का ब्रेकडाउन इंगित करता है कि हाल ही में एक मजबूत समर्थन स्तर का उल्लंघन किया गया है, जो मूल्य प्रवृत्ति में टूटने का सुझाव देता है और एक नया बेरिश मूल्य रुझान स्थापित करने की संभावना है।
इस साप्ताहिक IYR चार्ट से पता चलता है कि $ 101 का समर्थन स्तर कोविड -19 वायरस घटना (फरवरी 2020 में) से ठीक पहले उच्च मूल्य स्तर से उत्पन्न हुआ है। यदि पिछले 14+ महीनों में अविश्वसनीय रैली चरण के बाद IYR इस स्तर से नीचे गिर जाता है, तो मेरा मानना है कि इस तरह की चाल के लिए नकारात्मक पक्ष की संभावना कीमतों को 15% से 25% तक कम कर सकती है-संभवतः $ 80 से $ 85 को लक्षित करना।
यह सब इस बात पर निर्भर करता है कि उपभोक्ता और यूएस फेडरल रिजर्व अगले 6 से 12+ महीनों में कैसे कार्य करते हैं और अमेरिकी कांग्रेस इन नए खर्च बिलों को कैसे और क्यों हल किया जाए, इस पर ध्यान देने के लिए कैसे कार्य करती है। दिन के अंत में, अमेरिकी अर्थव्यवस्था ने पिछले 13+ महीनों में बड़े पैमाने पर रैली की है और अब हम अमेरिकी इक्विटी बाजारों में एक अस्थायी चरण में प्रवेश कर रहे हैं। यह अमेरिकी आवास बाजार में भी संक्रमण की संभावना है।
अगले 24+ महीनों में, मुझे अमेरिकी शेयर बाजार और दुनिया भर में अन्य परिसंपत्ति वर्गों में बहुत बड़ी कीमतों में उतार-चढ़ाव की उम्मीद है। मेरा मानना है कि बाजार निरंतर केंद्रीय बैंक समर्थन रैली चरण से दूर होना शुरू कर रहे हैं और एक पुनर्मूल्यांकन चरण शुरू कर सकते हैं क्योंकि वैश्विक व्यापारी अगले बड़े रुझानों की पहचान करने का प्रयास करते हैं।